Kan ik als ondernemer wel een hypotheek krijgen?

De grootste vraag van de meeste ondernemers. Meestal is er nog veel onzekerheid, vaak in gesprek met klanten geven ze aan dat ze denken dat het toch niet lukt om een woning te kopen. Er zijn zoveel meer mogelijkheden tegenwoordig. Als onafhankelijke adviseurs hebben wij ruime keuze in geldverstrekkers en helpen jullie graag.

Waar houden banken rekening mee?

Uiteindelijk berekenen zij het inkomen op basis van de fiscale winstberekening van ondernemers. Het inkomen wordt altijd over de afgelopen drie jaar genomen. Banken zoeken altijd naar bestendigheid van het inkomen en daardoor gaan zij vaak niet van een prognose voor lopend boekjaar uit. Heb je de cijfers nog niet af van het afgelopen boekjaar? Dan heb je kans dat je soms nog de vorige boekjaren kan gebruiken. Bijvoorbeeld: je vraagt een hypotheek op 1 februari 2019 aan, dan heb je de keuze om de boekjaren 2017, 2016 en 2015 te gebruiken. Vraag je de hypotheek op 1 augustus 2019 aan? Dan moeten de cijfers van 2018 af zijn, ongeacht uitstel van de Belastingdienst.

Waar kijken ze nog meer naar?

Natuurlijk zegt de fiscale winstberekening veel over het belastbare inkomen, maar dat is niet het enige waar banken naar kijken. Zo kijken ze ook naar het (liquide) eigen vermogen, de solvabiliteit en kortlopende schulden. Hou er rekening mee dat banken de volledige financiële situatie doorlichten en daarbij verklaringen vragen als er iets een risico lijkt.

1 jaar zelfstandig

Je hebt pas één volledig boekjaar gedraaid. Wist je dat het dan toch mogelijk is om een hypotheek aan te vragen? Je hebt verschillende mogelijkheden.

Niet het volledige inkomen van het inkomen

Er zijn verschillende partijen die metéén jaar al bestendig inkomen zien. Hierbij nemen zij dan 75% tot 90% van de fiscale winst die dat jaar gedraaid is.

2-3 jaar zelfstandig

Het kan zijn dat je nog net tussen de twee en drie volledige boekjaren zit. Ook hier geldt dat sommige geldverstrekkers van deze jaren het gemiddelde nemen. Van dat gemiddelde nemen zij dan 90% of meer mee als inkomen.

Voorafgaand een dienstverband

Er zijn enkele geldverstrekkers die ook rekening houden met het feit dat je vooraf in loondienst dezelfde werkzaamheden hebt verricht. Dan berekenen zij het gemiddelde over de afgelopen drie jaar het inkomen. Sommige geldverstrekkers kunnen dan wel een opslag op de rente rekenen doordat bij deze formule iets meer risico zit. Dit geldt overigens ook als je pas één jaar zelfstandig bent.

3 jaar zelfstandig

Je hebt drie volledige boekjaren. Dan kan je bij elke geldverstrekker terecht. Zij nemen het gemiddelde over de afgelopen drie jaar met uitgangspunt dat het gemiddelde nooit hoger kan zijn dan het laatste boekjaar. Bijvoorbeeld:

2015: 50.000 fiscale winst

2016: 60.000 fiscale winst

2017: 50.000 fiscale winst

Daarbij is het gemiddelde 53.333 euro, waarbij de geldverstrekker 2017 als uiterste neemt en als inkomen 50.000 euro meeneemt.

De 3-2-1 methode

Misschien stijgt de winst van jouw bedrijf elk jaar weer meer en ben je teleurgesteld dat het laatste jaar niet als volledig inkomen telt. Er zijn bepaalde partijen die met de 3-2-1 methode werken. Dat werkt als volgt:

2015: 15.000

2016: 20.000

2017: 40.000

In de normale berekening van een geldverstrekker kom je gemiddeld uit op 25.000 euro inkomen. Bij de 3-2-1 methode (3x 2017, 2x 2016, 1x 2015) kom je uit op 29.166 euro. Hierdoor kan je misschien net wel die woning kopen die je op het oog hebt.

Inkomensverklaringen

Nationale Hypotheek Garantie en merendeel van de geldverstrekkers werken tegenwoordig met inkomensverklaringen. Zij werken van 12 tot 36 maanden met inkomensverklaringen van geselecteerde partijen als Raadhuys, Pentrax en Overviewz.

Nieuwsgierig wat wij voor jou kunnen betekenen? Maak een vrijblijvende afspraak bij één van onze adviseurs.